Những hệ lụy khi siết tín dụng địa ốc

Ghi nhận của VnExpress cho thấy rằng, từ tháng 4 đến đầu tháng 7, tức sau 3 tháng sau khi một số ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản, thường xuyên Doanh nghiệp bước vào giai đoạn khát vốn, khó bán hàng sơ cấp. Thanh khoản nhà đất trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) cũng trầm lắng, dòng tiền trên thị trường địa ốc yếu dần, các dòng vốn đầu tư tài sản cũng có dấu hiệu co cụm, phòng thủ.

Các chuyên gia dự báo nếu việc siết tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt hạn chế giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có khả năng rơi vào khủng hoảng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC cho biết, việc siết tín dụng bất động sản khiến ngân hàng ngại cho vay, ảnh hưởng ngay lập tức đến các Doanh nghiệp là nhà phát triển dự án và người mua nhà để ở trên thị trường sơ cấp. Còn với thị trường thứ cấp, đây là đòn giáng mạnh vào các nhà đầu tư và giới đầu cơ địa ốc đang ôm nhiều tài sản bởi nếu không trụ được, nhóm này sẽ xả hàng Giảm giá trong thời gian tới.

Ông Nghĩa phân tích, hành vi phụ thuộc vốn tín dụng của người tham gia thị trường bất động sản đã diễn ra trong một thời gian dài. Trong các năm 2020-2021 đại dịch hoành hành làm kinh tế chật vật vượt khó, kế đến lạm phát tăng cao trong năm 2022. không chỉ thế, suốt 3 năm qua địa ốc tắc nghẽn nguồn cung vì tắc pháp lý dự án dẫn đến giá tăng cao, cộng thêm cánh cửa phát hành trái phiếu để huy động vốn cũng hẹp dần, thị trường bất động sản như một cơ thể mắc thường xuyên bệnh nền khá nặng. “Vì vậy, đòn siết tín dụng nếu kéo dài sẽ là cú hạ knock out (đánh gục) một thị trường địa ốc đang yếu ớt”, ông Nghĩa dự báo.

Từ tháng 4, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, nhiều nhà băng cẩn trọng cấp tín dụng tại các địa bàn đang có sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; rà soát lại các khoản vay và hạn chế room cho bất động sản. Việc định giá của cải/tài sản đảm bảo là bất động sản, nhất ở nơi có hiện tượng sốt đất để phản ánh đúng giá trị thực, minh bạch, khách quan.

Việc siết tín dụng, theo chuyên gia GIBC, đã tác động tâm lý thị trường từ tháng 4 đến cuối tháng 6, từ tháng 7 trở đi sẽ là giai đoạn tác động Giảm giá cơ học.

chi tiết, từ tháng 6 đến nay, trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đã Giảm giá tài sản do khó khăn tài chính hoặc có mong muốn thoát hàng nhénh. trong lúc đó dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tắc nghẽn và co cụm khi các nhà đầu tư có động thái rút tiền mặt về để hạn chế rủi ro. Trong những tháng tới, nếu thanh khoản tiếp tục Giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá, phản ứng của người mua có khả năng quyết định việc chủ đầu tư chuyển từ trạng thái thổi giá lên cao sang tình thế tăng ưu đãi, tăng khuyến mãi để kích cầu, tìm cách thoát hàng.

Ông Nghĩa dự báo, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ. Cấp độ thứ nhất, bên bán Giảm giá của cải/tài sản để cắt lỗ và có người mua mức giá này, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán hạn chế giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ trong bức tranh khủng hoảng.

Các công ty phát triển bất động sản có thể phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023; tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ mong muốn thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các danh mục chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ. “Sự lựa chọn của Doanh nghiệp và phản ứng của người mua có khả năng quyết liệt mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới”, ông Nghĩa nhận định.

Cũng đồng tình bất động sản sắp bước vào mùa đông khắc nghiệt vào cuối năm này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa cho biết, từ tháng 5 đến tháng 6, các nhà đầu tư bán bớt tài sản bất động sản kèm theo động thái Giảm giá thường nhật trên dưới 10%. Với mức Giảm giá này, bên bán chưa rơi vào tình trạng nguy hiểm vì hành vi hạn chế giá bán 10% thực chất chỉ là cắt Giảm một phần biên lợi nhuận.

mặc khác, theo ông Quang, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức hạn chế giá cũng thường xuyên hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái hạn chế lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhénh, đẩy bất động sản vào cuộc khủng hoảng mới.

Ông Quang phân tích, khi room tín dụng đang siết, ai cũng mong ngân hàng sớm mở lại room để khơi thông dòng vốn. Nhưng dòng tiền 6 tháng cuối năm có xu hướng chỉ ưu tiên kinh doanh sản xuất, không ưu tiên bất động sản. do đó, địa ốc không thể mong chờ gì thường xuyên vào cơ hội tiếp cận vốn vay.

trong lúc đó, thường xuyên dự báo cuối năm lãi suất cho vay sẽ tăng lên, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà buộc phải đua xả hàng vì ôm càng lâu càng lún sâu vào bẫy chốt lời không xong nhưng nợ xấu đến gần. Còn phía công ty cũng gặp khó khăn khi bị siết tín dụng, chủ đầu tư buộc phải tính đến kịch bản bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện hơn dòng tiền.

Dữ liệu thống kê của Doanh nghiệp Việt An Hòa trong 3 năm gần đây cho thấy rằng, khách mua bất động sản chiếm 80% trên thị trường là người mua để đầu tư, 70% trong số đó đang dùng vốn vay và 30% trong số này đang sử dụng vốn vay trên 50% sẽ hụt hơi trong cuối năm nay do ngấm đòn siết tín dụng, buộc phải hạn chế giá bán để hạn chế rủi ro.

Tại hội thảo Dòng tiền và xu thế bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, dòng tiền quyết định sự thành công hay thất bại của một công ty. Nếu dòng tiền được luân chuyển một cách đúng mực sẽ tạo điều kiện phát triển nền kinh tế.

Theo ông Châu dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản cần là nguồn vốn tín dụng, được xem là bà đỡ của cộng đồng công ty địa ốc Hiện tại. thống kê của hiệp hội cho thấy có đến 80-85% Doanh nghiệp cần đến nguồn vốn tín dụng này.

mặc khác, trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các mong muốn vốn phục vụ cuộc sống có giá trị lớn. Chủ tịch HoREA phân tích, việc sử dụng khái niệm kiểm soát ở mức độ mạnh đã kéo theo luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả cho vay để mua bất động sản cao cấp do đây là khoản vay có tổng giá trị lớn. Diễn biến này có khả năng dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng e ngại hoặc không dám cho vay đối với công ty địa ốc. Nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở cũng khó tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Châu nhận định, động thái kiểm soát và thắt chặt vốn tín dụng này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các công ty có uy tín cần phải được tiếp cận nguồn vốn tín dụng kịp thời. do đó, ông Châu kiến nghị xem xét cho các khách hàng xếp hạng tín dụng tốt vẫn được tiếp cận vốn vay, người tiêu dùng có mong muốn.

huy động từ khách hàng trước nay được đánh giá là nguồn vốn tốt nhất với công ty bất động sản. Song để có được dòng vốn này, công ty phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy rằng, việc triển khai dự án hiện gặp rất thường xuyên vướng mắc nên việc huy động vốn cũng không dễ dàng.

Bên cạnh việc tắc nghẽn dòng vốn, ông Châu cũng thừa nhận, hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật chưa giải quyết dứt điểm. Theo ông Châu, cần phải tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, cùng lúc ấy cần điều phối vốn tín dụng hợp lý để dòng tiền luân chuyển ổn định trong nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Các chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2022 là giai đoạn thị trường địa ốc đứng trước phép thử khắc nghiệt nhất không quá 5-7 năm qua. Siết vốn tín dụng tuy không phải là tác nhân duy nhất khiến thị trường trầm lắng, suy yếu nhưng đây là giọt nước tràn ly có khả năng kéo theo cuộc khủng hoảng mới.

Vũ Lê

🏠 Quay lại trang chủ

Các bài viết liên quan đến

• ➡️ cây trầu bà có ý nghĩa gì
• ➡️ biểu tượng cung xử nữ là con gì
• ➡️ trí tưởng tượng tiếng anh là gì
• ➡️ tượng trưng tiếng anh là gì
• ➡️ biểu tượng hòa bình là gì